La Riforma Cartabia (D.lgs. 149/2022), entrata in vigore a pieno regime dal 1° luglio 2023, ha inciso profondamente su numerosi aspetti del processo civile, introducendo novità rilevanti anche in materia di procedimenti di sfratto per morosità e per finita locazione.
L’obiettivo della riforma è stato quello di rendere più rapida ed efficiente la tutela del diritto di proprietà e, allo stesso tempo, garantire un bilanciamento con i diritti del conduttore.
1. Procedimento di convalida più snello
Il procedimento di sfratto resta collocato tra i procedimenti speciali disciplinati dal codice di procedura civile.
La riforma ha introdotto strumenti per accelerare la convalida dello sfratto, tra cui:
- possibilità di svolgere udienze da remoto o cartolari, evitando rinvii e riducendo i tempi di attesa;
- maggiore utilizzo della comunicazione telematica degli atti, che consente al locatore di notificare e depositare in via telematica in tempi più brevi;
- semplificazione della fase di emissione dell’ordinanza di rilascio, che può essere disposta anche senza la presenza delle parti quando non vi sono contestazioni serie.
2. Ricorso unitario e rito semplificato
La riforma ha generalizzato il rito semplificato di cognizione come regola per molte controversie.
Anche i giudizi di opposizione allo sfratto o di contestazione dell’intimazione rientrano ora in questo schema processuale, con:
- termini ridotti per la costituzione delle parti;
- maggiore potere del giudice di organizzare la trattazione in modo agile;
- concentrazione delle udienze, con riduzione dei tempi complessivi.
3. Tutela del conduttore
Se da un lato la riforma accelera la procedura di rilascio, dall’altro rafforza alcuni strumenti di tutela del conduttore:
- maggiore attenzione ai casi di sfratto esecutivo nei confronti di soggetti fragili (anziani, famiglie con minori, persone in condizioni di disagio), anche con la possibilità di segnalazioni ai servizi sociali;
- possibilità di richiedere termini di grazia e dilazioni nel pagamento con strumenti digitali che agevolano la presentazione di istanze tempestive;
- inserimento della procedura di sfratto tra quelle gestibili anche tramite la negoziazione assistita: locatore e conduttore, assistiti dai rispettivi avvocati, possono trovare un accordo alternativo all’esecuzione forzata.
4. Esecuzione forzata più rapida
Un aspetto significativo riguarda l’esecuzione per rilascio:
- l’ufficiale giudiziario può programmare in modo più efficiente gli accessi, con notifiche digitali alle parti;
- il giudice dell’esecuzione ha poteri di coordinamento rafforzati per evitare ritardi;
- è stato previsto un collegamento più stretto con il processo telematico, così da rendere più trasparente il calendario delle esecuzioni.
5. Considerazioni finali
Le novità introdotte dalla Riforma Cartabia mirano a ridurre i tempi di definizione dei procedimenti di sfratto, tradizionalmente caratterizzati da lentezze che penalizzavano i locatori e aumentavano il contenzioso.
Tuttavia, il legislatore ha cercato di bilanciare l’efficienza con la necessità di tutelare i conduttori in difficoltà economica o sociale.
Per i proprietari la riforma rappresenta un passo avanti verso una tutela più rapida del diritto di proprietà; per i conduttori resta fondamentale conoscere i nuovi strumenti di difesa e di dialogo (dilazioni, negoziazione assistita, interventi dei servizi sociali).
